Plot/Property Registry Process/জমি-জায়গা রেজিস্ট্রী নিয়ম।

0

আজকে আমরা এই পোস্টের মাধ্যমে জানব Plot/Property Registry Process সমন্ধে। কী ভাবে জমি-জায়গা কেনা এবং বেচার পুরো পক্রীয়া হয়ে থাকে, সে বিষয়ে। আপনাদের মধ্যে অনেকেই জমি-জমা বিক্রী করেছেন কিংবা কিনেছেন। তাই কম বেশি সবাই এই বিষয়ে জানেন । তবুও আমি পুরো ব্যাপারটাকে আপনার সামনে তুলে ধরেতে চায়। একে বারে যাকে বলে পয়েন্ট টু পয়েন্ট। জমি দেখা থেকে শুরু করে জমির Agreement, জমির ধার্য মূল্যের উপর কী ভাবে Stamp Duty ভরতে হয়। আপনার জমির কত দামে বিক্রী করলে কত টাকা Stamp Duty ভরতে হবে। কী ভাবে Stamp Duty ক্যালকুলেট করবেন। Sale Deed কীভাবে বানাবেন, ইত্যাদি খুঁটিনাটি বিষয়ে। আর সর্বশেষ জমির Registry এবং Mutation.আসুন তাহলে একে একে জেনে নেওয়া যাক পুরো Plot/Property Registry Process কে।

#.Select Property/জমি নির্বাচনঃ-

Plot/Property Registry করার আগে প্রথমে আমাদের যেটা করতে হয় সেটা হল আপনার বাজেটের মধ্যে একটা Plot/Property নির্বাচন করা। জমির নির্বাচন আপনি দুই ভাবে করতে পারেন-১) স্বয়ং/নিজে মালিকের সাথে দেখা করে। ২) Property Dealer এর মারফতে। কিন্তু এর জন্য Property Dealer কে আপনাকে জমির দাম অনুযায়ী আলাদা কমিশন দিতে হবে।অপরদিকে আপনি যদি সরাসরি জমির মালিকের কাছ থেকে জমি কেনেন,সেই ক্ষেত্রে শুধু আপনাকে জমির দাম দিতে হবে। এছাড়াও কত গুলি বিষয় আমাদের জমি কেনার আগে দেখে নিতে হবে———–

Mutation

  • জমি যে বিক্রী করছে, তার জমিটি বেচার অধিকার আছে কীনা।
  • জায়গা টা যদি তার নামে না থাকে, সেক্ষেত্রে দেখুন জায়গাটির Power of Antony তার নামে আছে কিনা।
  • সব কীছু যদি ঠিক ঠাক থাকে তাহলে সেই জমির দলীল/ Power of Antony এর দু কপি জেরক্স করে নিন।
  •  তারপর আসপাসের লোকের কাছে জানুন, যে জমিটি আপনি ক্রয় করছেন, সেই জমিটির ওপর কোন মামলা/মোকদ্দমা করা আছে কিনা
  • জমিটি যে বিক্রি করছে তার নামে Govmet Revenue Record আছে কিনা
  • আজকাল অনলাইনে জমির রেকর্ড চেক করা যায়
  • তারপর যেটা চেক করতে হবে জমিটির ওপর কোন  Loan নেওয়া আছে কিনা।
  •  আপনি যদি কোন Build Property/Flat/বাড়ি কেনেন। সেক্ষেত্রে দেখে নিতে হবে Flat/বাড়িটার পুরনো Property Tax, Maintenance Due,Municipality Tax, Water Bill, Electric Bill etc. বাকি আছে কিনা।
  • এই সমস্ত কোন কিছুর একটা বাকি থাকলে কিন্তু Sub Register আপনারা জায়গা Registry করবে না।
  • এই সমস্ত খুঁটিনাটি খতীয়ে দেখার পর যদি সব কীছু ঠিক থাকে তাহলে আমরা আগের Process এ যাবো।

#.Plot Agreement/জায়গার চুক্তি পত্রঃ-

জমি নির্বাচন করার পর আমদের ২য় ধাপ হল Plot Agreement sign করা। এই চুক্তি পত্রে জমির মোটামোটি একটা বিবরণ, জমির সর্বমোট ধার্য মূল্য এবং Advance/অগ্রিম মূল্য লেখা হয়। নিয়ম অনুযায়ী জমির যে দাম তার ১০ % Advance/অগ্রিম মূল্য ক্রেতা কে দিতে হয় বিক্রেতাকে। এর পর দুজন সাক্ষী সহ পুরো একটা বিবরণ নথিভুক্ত করা হয়। কবে কীভাবে বাকি টাকা চেকবুক/নেট ব্যাঙ্কীং/ব্যাঙ্ক ড্রাফট ইত্যাদির মাধ্যমে দেওয়া হবে। তারপর বাকি টাকা দেওয়ার পর শুরু হয় Plot Registry।জেনে রাখা ভাল–জমি জমা কেনার সময় জমির মূল্য সব সময় ব্যাঙ্ক ড্রাফট/চেকবুক/নেট ব্যাঙ্কীং মারফতে দেওয়া ভাল।কখন নগদ টাকা হাতে দেওয়ার বিনিময়ে লেনদেন করা ভাল না। তাছাড়া ব্যাঙ্ক ড্রাফট/চেকবুক/নেট ব্যাঙ্কীং মারফতে দেওয়া রাশি একটা প্রমাণ হিসাবে কাজ করে।

plot registry

#.Plot Registry এর জন্য প্রয়োজনীয় Documents:-

  • Seller Photograph 3 Copy.
  • Buyer Photograph 3 Copy.
  • Seller Identity Card/Adhere card/Voter card.
  • Buyer Identity Card/Adhere card/Voter card.
  • Two Witness Identity Card/Photograph.

#.Plot Registry Process/ জমি রেজিস্ট্রীর নিয়মঃ-

Plot Registry এর নিয়মকে আমরা কয়েকটি ধাপের মধ্য দীয়ে বোঝার চেস্টা করব-

১.প্রথম ধাপঃ-

  • Plot Registry করার সময় আপনাকে দুই জন সাক্ষীকে সঙ্গে করে নীয়ে আসতে হবে।
  • সাথে জমির Seller এবং Buyer কে সঙ্গে আসতে হবে।
  • Seller এবং Byer এর মধ্যে কেউ আসতে না পারলে কাউকে Power of Attony করে পাঠাতে পারে। এই ক্ষেত্রে Power of Attony এর Identy card verification করে দলীলে তার উল্লেখ করা হবে
  • Sale Deed লেখার জন্য আপনাকে একজন উকীল এবং দলীল লেখক/মহূরী কে হায়ার করতে হবে।
  • এর জন্য উকীল এবং দলীল লেখক কে তাদের পারিশ্রমীক দিতে হবে

২.দ্বিতীয় ধাপঃ

  • প্রত্যেক রাজ্যের জমি জায়গার ক্রয় মূল্য এবং বিক্র্য  মূল্য দুই ভাবে নির্ধারণ করা হয়- -১) Cercale Value/সরকারী রেট,এবং ২)Market Value/বিক্রীত মূল্য ।
  • আর এই দুই Value এর মধ্যে যার দাম/Value বেশী। তার উপর Stamp Duty/জমি বিক্রীর Tax সরকারকে দিতে হয়।
  • এই Stamp Duty এর মারফতে অর্জীত যাবতীয় অর্থ রাজ্য সরকারের ধন কোষাগারে জমা হয়।
  • আজকাল সরাকারি রেট/Cercale Value অনলাইনে চেক করা যায়।
  • ব্যাপারটা উদাহরনের সাহায্যে বোঝা যাক-ধরা যাক আপনি যে জায়গাটী ক্রয় করছেন তার Circle value  ০১ লক্ষ টাকা এবং Market value ০২ লক্ষ টাকা। তাহলে- এক্ষেত্রে Stamp Duty Calculate হবে Market value এর উপর। কারণ এখানে Market value,Cercale Value এর থেকে বেশি।
  • সাধারণত আমরা সবাই সরকারী রেটে Stamp Duty সরকারকে paid করি
  • এলাকা ভেদে সরকার আলাদা আলাদা Stamp Duty collect করে থাকেগ্রামীণ/শহর/মেট্রো শহর– অনুযায়ী এই Stamp Duty যথাক্রমে ০৪% থেকে ১০% এর মধ্যে নেওয়া হয়।
  • মনে করুন কোন Plot আপনি ১০ লক্ষ টাকা দিয়ে কিনলেন। সেই মূল্যের উপর যদি সরকার ০৬% দরে Stamp Duty নেয়। তাহলে ১০ লক্ষ টাকার Stamp Duty বাবদ আপনাকে ৬০,০০০ টাকা Stamp Duty সরকারকে দিতে হবে।
  • Property value এর উপর আপনাকে ০১% Registry Fee দিতে হয়
  • Stamp Duty calculate আপনি যদি নিজে না করতে পারেন। তাহলে সেক্ষেত্রে আপনাকে আপনার উকীল এবং মহুরী সাহাজ্য করবে।

৩.তৃতীয় ধাপঃ-

এই ধাপে আমরা জানব Stamp Duty কী কী উপায়ে Payment করা যায় সেই বিষয়ে। এই Stamp Duty তিন ভাবে Payment করা যায়

plot registr

  • ১মঃNon Judical Stamp Paper:-এই Payment method সাধারণত সব থেকে বেশী ব্যাবহার হয়ে থাকে  ।এটা সরকার দ্বারা নির্ধারিত Authorised Stamp Vendore এর কাছে পাওয়া যায়। সাধারণত Rgistry Office এর পাশেই এরকম অনেক দোকান থাকে। সেই দোকান থেকে আপনি যত টাকার Stapmp Duty paid করবেন, সেই পরিমানের মূল্যের Stamp paper আপনাকে কিনতে হবে। জিনিসটাকে আরও সহজ ভাবে বোঝা যাক।মনে করুন আপনার জমির দাম নির্ধারিত হয়েছে ১০ লক্ষ টাকা। এবং আপনাকে সেই ১০ লক্ষ টাকার ওপর ০৬% হারে Stamp Duty দিতে হচ্ছে। তাহলে আপনাকে সর্বমোট ৬০,০০০ টাকার Stamp Duty সরকারকে আপনাকে দিতে হবে। আর তাই আপনাকে Stamp vendor এর কাছ থেকে ১৫,০০০ করে, মোট চার খানা Judicial Stamp Paper কিনতে হবে। আপনার জমির Sale Deed এর যাবতীয় বিবরণ এই চার খানা Judicial Stamp Paper এর  মধ্যে আপনাকে লেখাতে হবে। যদি কোন কারনে এই চার পাতার Judicial Stamp Paper এ Sale Deed এর পুরো বিবরণ না লেখা সম্পূর্ণ হয় তার জন্য আপনাকে আলাদা করে Stamp Paper কেনার দরকার নেই। আপনি Judicial Stamp Paper এর পিছনে সাদা কাগজ লাগাতে পারেন।
  • ২য়ঃ হল Franking Method.এই Method এর জন্য সরকার কীছু Bank কে নির্দিস্ট  করে রেখেছেন। যে সমস্ত Bank এ Franking machine avabalable আছে সেই সমস্ত Bank এ আপনি আপনার Stamp Duty payment করতে পারেন NEFT/RTGS/BANK DRAFT/CASH DEPOSIT ইত্যাদি দ্বারা। এর জন্য আপনাকে আপনার Sale Deed এর যাবতীয় বিবরণ একটা সাদা কাগজে লিখে নীয়ে যেতে হয় এবং Bank এ Stamp Duty payment করার পর Franking Machine দ্বারা আপনার Sale Deed এর উপর Computraside stamp genrate করে দেওয়া হয়।
  • য়ঃ হল E-stamping method. আজকাল কার দিনে ধীরে ধীরে E-stamp এর প্রচলন বাড়ছে। E-stamp পাওয়ার জন্য কীছু নির্দিস্ট ডীলার কে সরকার apoiment করেছে। এই ডীলারের কাছে গীয়ে আপনি Stamp Duty payment করতে পারেন। সেখানে আপনাকে সেই ডীলার E-stamp paper provide করবে। E-stamp paper এর Data storage করার জন্য ভারত সরকার Stocking Holding Corporation of India কে Central record keeping agencey হিসাবে apoiment করেছেSCHCI এর official ওয়েব সাইট হলhttp://www.shcilesstamp.com.

৪.চতুর্থ ধাপঃ-

  • আপনার Plot Registry Process সম্পূর্ণ হয় Sub register এর কাছে গীয়ে।
  • Sub Registry Office এ দুই ভাবে লাইন লাগানো যায়
  • ১)Online token collect করে
  • ২)Sub Registry Officeনীজে গীয়ে লাইন লাগাতে পারেন
  • Sub Registry Office এ মুলত তিন খানা counter থাকে
  • ১ম, counter এ seller এবং Buyer উভয় কে জিজ্ঞেস করা হয় তারা তাদের ইচ্ছে অনুসারে জমি ক্রয় বিক্রয় করছে কিনা। সাক্ষী দীকে দেখা হয়। বিক্রেতাকে ক্রেতা তার প্রাপ্য জমির দাম মিটিয়ে দিয়েছেন কিনা। কত টাকা দীয়ে বিক্রেতা তার জমি বিক্রী করছে ইত্যাদি।
  • ২য়,counter এ ক্রেতা, বিক্রেতা এবং দুই জন সাক্ষীর হাতের আঙ্গুলের ছাপ। চোখের মনির স্ক্যান করা হয়।
  • ৩য়,counter এ Registrey paper/Sale Deed জমা করা হয়। এখানে Sub Register তার তত্বাবোধনে জমির ক্রেতা, বিক্রেতা এবং সাক্ষীদের Registrey paper/Sale Deed এর উপর হস্তাক্ষর নেয়। এই খানে আপনার জমির Registry process সারা হয়ে যায়। এর দিন ১৪ পরে Sub Registry Office এ গীয়ে Token sleep দেখীয়ে আপনি আপনার জমির দলীল সংগ্রহ করতে পারেন

৫.পঞ্চম ধাপঃ-

জমি Registry করার সর্বশেস ধাপ হল জমির Mutation/রেকর্ড করা। আপনাদের জেনে রাখা ভাল শুধু মাত্র Register Deed স্বাক্ষরিত হলেই জমির পুরোপুরী মালিকানা হক আইনত আপনার হয়ে যায় না তার জন্য জমির Mutation/রেকর্ড করার দরাকার হয়। আর জমি রেজিস্ট্রির পুরো পক্রীয়া Mutation/রেকর্ড করার পরেই সম্পূর্ণ হয়।

♦  Mutation/রেকর্ড সম্পর্কে আরও জানতে এখানে click করুন।

এই ছিল জমি রেজিস্ট্রীর  যাবতীয় বিবরণ। আসা কর এই পোস্টটির মাধ্যমে দেওয়া জানকারী আপনাদের কাজে লাগবে। এই রকম আরও বিভিন্ন ধরনের জানকারী পাওয়ার জন্য নিয়মিত www.sonobangla.com ফলো করুন। ধন্যবাদ।

 

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here