আজকে আপনাদের সামনে একটি খুবই গুরুত্বপূর্ন্য ট্রপিক ঘোষণাপত্র দলিল কি এবং দলিলের গুরত্ব নিয়ে আলোচনা করব।
সাধারণত আমরা ঘোষণাপত্র দলিল এর বাংলা নামটার থেকে sale deed ইংরেজি নামটার সঙ্গেই বেশি পরিচিত। আপনারা যদিও জানেন একজন ব্যক্তির থেকে আর একজন ব্যক্তির নামে মালিকানা হক
স্থানান্তর করার জন্য ঘোষণাপত্র দলিল করার প্রয়োজন হয়। তাই আজকে আপনাদিকে ঘোষণাপত্র দলিল কি,দলিল লেখার পদ্ধতি,বিক্রয় দলিল চুক্তিনামা কিভাবে লেখা হয়,
দলিল লেখার নিয়মাবলী,দলিলের তথ্যের গুরত্ব সম্পর্কে মোখিক একটা ধারণা দেওয়া হবে,যা দেখে আপনারা অতি সহজেই ঘোষণপত্র দলিল কি দলিলের গুরত্ব সমন্ধে একটা নির্দিষ্ট ধারণা পেয়ে যাবেন।
Table of Contents
ঘোষণাপত্র দলিল কি (what is sale deed)
ঘোষণাপত্র দলিল কি (what is sale deed) জানার আগে আমাদের যে বিষয়টা জানা দরকার সেটা হল জমি (Plot) কিভাবে ক্রয় বা বিক্রয় করা হয় সেই ব্যাপারে।
যখন আমরা কোনো জমি অথবা জায়গা কেনার জন্য পরিকল্পনা করি,তখন আমরা সবার আগে যেটা করি সেটা হল আমরা আমাদের পছন্দমত জায়গা (Plot) নির্বাচন করি।
এরপর যেটা আমরা করি সেটা হল আমরা বিক্রেতার সঙ্গে জায়গার দরদাম করি। তারপর ০২ পক্ষের মধ্যে দরদাম স্থির হয়ে গেলে আমরা জায়গার ভ্যালু হিসাবে
জায়গার মালিককে কিছু টাকা এডভান্স বা বায়না করি। সরকারি নিয়মাফিক জায়গার মূল্য অনুযায়ী সর্বমোট মূল্যের ১০ % টাকা জমির মালিককে ক্রেতাকে বায়না হিসাবে দিতে হয়।
এরপর ক্রেতা এবং বিক্রেতার মধ্যে বিক্রীত জমির উপর জমি বিক্রয় চুক্তিনামা (Plot agreement) সাক্ষর করা হয়। জমি বিক্রয় চুক্তিনামার মধ্যে জমির বিক্রীত দলিলের খসড়া লেখা হয়।
যেমন- কতটাকা দামে জমি বিক্রয় চুক্তিনামা করা হল,টাকা ব্যাংকে চেকের মাধ্যেম দেওয়া হবে না নগদ অর্থ দেওয়া হবে,
জমির নির্ধারিত হওয়া দামের ভিত্তিতে বাকি টাকা কবে দেওয়া হবে এবং সর্বশেষ জমির স্থাবর ও অস্থাবর সম্পত্তির মালিকানা হক কবে স্থানান্তর করে দেওয়া হবে ইত্যাদি।
এরপর ফাইনাল ডকুমেন্ট হিসাবে যেটা আইনত মান্য হয় সেটা হল সরকারের কাছে রেজিস্টার অফিসে গিয়ে সরকারকে স্ট্যাম্প ডিউটি পেড করে দলিলের রেজিস্ট্রি প্রসেস পুরো করে মালিকানা হক স্থানান্তর করা।
আরো পড়ুন : জমি রেকর্ড করা কেন জরুরী।
দলিলের তথ্যর গুরুত্ব
আইনত দিকদিয়ে ঘোষণাপত্র দলিলের তথ্যর গুরুত্ব অসীম। আসুন এবারে আমরা দলিলের তথ্যর গুরুত্ব সমন্ধে আপনাদিকে অবগত করায়-
০১. ঘোষণাপত্র দলিলের তথ্য (sale deed) একজন ব্যক্তিকে তার সম্পত্তির মালিকানা হক প্রমান করে।
০২. ঘোষণাপত্র দলিলের তথ্যের মাধ্যমেই জমির বিক্রেতার নাম থেকে জমি ক্রেতার নামে জমির মালিকানা হক ক্রেতার নামে স্থানান্তর করা হয়।
০৩. দলিলের তথ্যর মধ্যে ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে প্লটের ধার্য্য হওয়া দামের পুরো পেমেন্ট মেথডের বিবরণ লিপিবদ্ধ করা হয়।
০৪. দলিলের তথ্যর উপর ভিত্তি করেই আপনি আপনার প্লটের উপর কোন রকমের কনস্ট্রাকশন এর কাজ শুরু করতে পারেন,আপনি আপনার সম্পত্তি অন্য কাউকে lease বা ভাড়া দিতে পারেন।
আপনি আপনার সম্পত্তি কাউকে দান করতে পারেন। আপনি আপনার সম্পত্তি বিক্রি করতে পারেন। প্রয়োজনে আপনি আপনার সম্পত্তি বন্ধক দিতে পারেন।
বিক্রয় দলিল চুক্তিনামায় কি লেখা হয়
উপরে আমরা জানলাম ঘোষণাপত্র দলিল কি ? এবারে আমরা জানব বিক্রয় দলিল চুক্তিনামায় কি লেখা হয় সেই ব্যাপারে।
০১. বিক্রয় দলিল চুক্তিনামায় সবার প্রথমে জমি ক্রেতা এবং বিক্রেতার পুরো নাম,পুরো ঠিকানা লেখা বিক্রয় দলিলের খসড়া তৈরী করার আগে লেখা হয়।
০২. তারপর যেটা বিক্রয় দলিল চুক্তিনামায় (sale deed) লেখা হয় সেটা হল জমির পুরো তথ্য। যেমন- জমির পরিমান,জমির দাগ নং,জমির মৌজার অবস্থান ইত্যাদি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলো।
০৩. এরপর বিক্রয় দলিল চুক্তিনামায় জমির ধার্য্য মূল্যের ভিত্তিতে জমির পেমেন্ট মেথড সমন্ধে লেখা হয়। এখানে জমি বিক্রয় চুক্তিনামার উপর ভিত্তি করে
জমির দাম কত,টাকা ব্যাংক চেক এর মাধ্যমে দেওয়া হয়েছে না বিক্রেতাকে ক্রেতা নগদ অর্থের বিনিময়ে জমি কিনছে,বিক্রেতাকে ক্রেতা তার পাওনা পুরো টাকা পেড করেছে কিনা তার পুরো বিবরণ লেখা হয়।
০৪. তারপর বিক্রয় দলিল চুক্তিনামায় যেটা লেখা হয় সেটা হল জমি রেজিস্ট্রি হওয়ার পর কতদিন পরে বিক্রেতা ক্রেতাকে তার জমি হ্যান্ড ওভার করবে তার পুরো বিবরণ জমি বিক্রয় চুক্তিনামায় লিপিবদ্ধ করা হয়।
০৫. আর একটি বিষয় বিক্রয় দলিল চুক্তিনামায় স্পষ্ট করে দেওয়া হয় যদি জমির উপর আগের কোনো ঋণ (loan) করা থাকে তাহলে তার যাবতীয় দায়ভার জমির বিক্রেতাকে নিতে হবে।
আরো পড়ুন : স্ট্যাম্প ডিউটি কি ? জমি বিক্রয়ের সময় স্ট্যাম্প ডিউটি কিভাবে ধার্য করা হয়।
বিক্রয় দলিলের খসড়া তৈরী করার আগে যে বিষয় গুলো আমাদের নজর দেওয়া উচিত
ঘোষাণাপত্র দলিল কিভাবে লেখা হয় তার একটা স্বচ্ছ ধারণা আপনারা হয়ত এখন পেয়েগেছেন। কিন্তু বিক্রয় দলিলের খসড়া তৈরী করার আগে যে বিষয় গুলোর দিকে আপনাকে নজর দিতে হবে –
০১. সর্বপ্রথম কোনো জায়গার বিক্রয় দলিলের খসড়া প্রস্তুত করার আগে ০১ জন সজাগ ক্রেতা হিসাবে আপনি যে জমিটি কিনতে চলেছেন ঐ জমিটির কাগজ কলম ঠিক ঠাক আছে কিনা দেখে নিন।
০২. জমির বিক্রয় দলিলের খসড়া তৈরী করার পূর্বে একবার ভালোভাবে যাঁচাই করে নিন আপনি যে জমিটি কিনছেন সেই জমিটির উপর কোনো running loan আছে কিনা।
জমির উপর ঋণ থাকলে যদি কোনো কারণে বিক্রেতা জমির loan যদি জমি বিক্রেতা শোধ না করে থাকে তাহলে পরবর্তী ক্ষেত্রে প্রপার্টি সীল হয়ে যাওয়ার মত ঝামেলার মধ্যে জড়াতে পারেন।
০৩. সম্পত্তির বিক্রয় দলিলের খসড়া প্রস্তুত করার আগে একবার খবর নিয়ে দেখে নিন আপনি যে জমিটি কিনছেন সেই জমিটির উপর কোনো দেওয়ানি মামলা করা আছে কিনা।
দলিল লেখার নিয়মাবলীতে প্রযোজ্য কিছু শর্তাবলী
এবারে আমরা আলোচনা করব ঘোষণাপত্র দলিল কিভাবে লেখা হয় বা যাকে আমরা দলিল লেখার নিয়মাবলীতে প্রযোজ্য নিয়ম গুলি কি কি –
০১. সর্বপ্রথম দলিল লেখার জন্য আপনাকে একজন উকিল অথবা একজন দলিল লেখক (যাকে আমরা সচরাচর দলিল লেখক বলে থাকি) হায়ার করতে হবে।
০২. আপনার জমির দলিলের উপর জমি ক্রেতা ও বিক্রেতার পুরো নাম এবং পুরো ঠিকানা জমির ধার্য্য মূল্য,জমির পরিমান,জমির অংশীদারদের নাম পুঙ্খানুপুঙ্খ ভাবে উল্লেখ করতে হবে।
০৩. দলিল লেখার নিয়মাবলীতে জমির ধার্য্য মূল্য অনুযায়ী সরকারকে property tax (স্ট্যাম্প ডিউটি) দিতে হবে।
০৪. বিক্রয় দলিলের খসড়া (sale deed) প্রস্তুত করার আগে জমির ধার্য্য মূল্যের ০৪-১০ % জমির ক্রেতাকে অগ্রিম বায়না দিয়ে রাখতে হবে।
০৫. জমি বিক্রয় চুক্তিনামার উপর ক্রেতা ও বিক্রেতার সই এবং ১০ টা আঙুলের ছাপ দিতে হয়। আর তার সাথে দুই পক্ষের সাক্ষীর সই এবং টিপসই নেওয়া হয়। (নিয়মমত ক্রেতা ও বিক্রেতার আলাদা সাক্ষী থাকলে ভালো )
০৬. জমি বিক্রয়নামা চুক্তিপত্র লেখা হয়ে গেলে স্থানীয় Sub Register Office এ গিয়ে রেজিস্টার অফিসারের সামনে রেজিস্ট্রি প্রসেস সম্পূর্ণ হয়।
০৭. ক্রেতা এবং বিক্রেতা ০২ জনের মধ্যে কেউ যদি Sub Register Office এ কোনো কারণ বসত উপস্থিত থাকতে না পারে তাহলে তার জায়গায় অন্য কাউকে তার Power of attorney করে পাঠাতে পারে।
০৮. জমি বিক্রয়নামা চুক্তিপত্র সই করার ০৪ মাসের মধ্যে Sub Register Office এ গিয়ে জমি রেজিস্ট্রি করতে হবে নইলে সেই দলিল অমান্য বলে গণ্য হবে।
০৯. দলিল লেখার নিয়মাবলীর প্রযোজ্য শর্তানুযায়ী জমির ক্রেতাকেই সরকারকে জমির স্ট্যাম্প ডিউটি পেড করতে হয়।
আরো পড়ুন : জমি (Plot) রেজিস্ট্রি করার নিয়ম ও শর্তাবলী।
পরিশিষ্ট
ঘোষণাপত্র দলিল কি নিবন্ধটিতে ঘোষণাপত্র দলিল কি ? বিক্রয় দলিল চুক্তিনামা,দলিলের তথ্যর গুরত্ব,বিক্রয় দলিলের খসড়া,দলিল লেখার নিয়মাবলী নিয়ে খুব সংক্ষেপে বর্ণনা করা হয়েছে।
জমিজমা সংক্রান্ত আরো যাবতীয় তথ্য বিভিন্ন আর্টিকেলের মাধ্যমে আমরা আপনাদের সাথে শেয়ার করেছি,যে আর্টিকেল গুলোর লিংক উপরে দেওয়া হয়েছে সেগুলো পড়ার আমন্ত্রণ রইল। ধন্যবাদ।
বাংলাদেশী দলিলপত্র আইনে ঘোষণাপত্র দলিল দিয়ে খারিজ( নামজারি) করা যাবে কি না?
বা এই দলিল থাকলে,অন্য কাউকে দলিল করে কিভাবে দিতে হবে?